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< 政策法規 >
荊州市人民政府辦公室關于更新荊州市中心城區土地級別與基準地價的通知

  荊州區、沙市區人民政府,荊州開發區,荊州大遺址?;で?,市政府有關部門:

  按照《省物價局省國土資源廳關于荊州市中心城區及各縣市城區土地定級與基準地價的批復》(鄂價工服規﹝2013﹞226號),市政府同意更新市中心城區基準地價。現通知如下:

一、荊州市中心城區基準地價。

備注:

1.城市規劃重點發展區域沙北新區、荊北新區基準地價比照上一級別。

2.公共管理與公共服務用地中的娛樂用地比照商業用地。

二、荊州市中心城區住宅用地樓面地價。住宅用地主要采用樓面地價方式計價。

用途

設定

容積率

樓面地價(元/建筑平方米)

住宅用地

2.0

1360

1258

1006

723

506

備注:樓面地價=土地總地價÷計入容積率的總建筑面積。


三、土地出讓地價確定。中心城區宗地地價以本通知為依據,以土地估價報告的估價結果為重要參考,并統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況,按照規定的程序、使用合理的方法評估,經國有建設用地使用權出讓協調決策機構集體決策確定。

  經營性用地,特別是房地產開發用地、商服用地,其出讓地價應為同期正常市場條件下的價格水平,充分考慮不同容積率、建筑覆蓋率、綠地率等規劃指標影響,以及正常市場條件下的市場租金水平、同類不動產銷售價格、土地招拍掛成交案例價格等影響因素,首選市場比較法、剩余法(假設開發法)、收益還原法進行評估。

  商服用地出讓地價根據不同細分用途(臨街鋪面、批發零售市場、商務辦公寫字樓、賓館、汽車4S店、加油站、娛樂用地)區別對待,按上述要求評估確定。


四、土地劃撥價格確定?;ν戀厥褂萌ㄈ松昵胍孕槌鋈梅絞槳燉沓鋈檬?,劃撥土地使用權價格要區分不同土地用途(商業、住宅、工業等)、區分不同土地區位條件(中心、邊緣),充分考慮政府投入的基礎設施及公共配套設施對地價上漲的貢獻比例,合理體現屬于政府部分的土地增值收益。


五、《荊州市城區土地定級與基準地價更新成果技術報告》(2012年)中所包含的基準地價修正體系、《商業用地容積率修正系數表》、《住宅用地容積率修正系數表》、《各行業細分用途修正系數對照表》、商業用地路線價、地下空間權等特殊類型地價評估方法等內容一并實施。


六、基準地價一般2至3年調整一次,在房地產市場價格發生重大變化的情況下,市政府將適時進行調整。市物價局、市國土資源局可以根據實際情況,對城市規劃重點發展區域的基準地價級別進行局部動態調整,保證基準地價成果的時效性和現勢性。

本通知自發文之日起施行。施行中的具體問題由市物價局和市國土資源局負責協調解決。

附件:荊州市中心城區基準地價使用說明


荊州市中心城區基準地價使用說明

一、荊州市中心城區土地級別與基準地價更新的主要內容

(一)荊州市中心城區土地定級與基準地價更新范圍為《荊州市土地利用總體規劃》(2006-2020)所確定的城區建設用地范圍,土地總面積110.98平方公里,包括荊州市城區(含荊州區、沙市區、荊州開發區),東至新東方大道,南至長江,西至荊楚大道,北至滬蓉高速鐵路和荊沙鐵路。

(二)本次荊州市中心城區土地定級與基準地價是在土地分類定級基礎上形成的,土地用途劃分為商業、住宅、工業、商務辦公、公共管理與公共服務五大類。

(三)本次基準地價內涵界定為:

2012年荊州市中心城區基準地價內涵表


   內容

用 途

估價基準日

平均

容積率

開發程度

年限

(年)

使用權類型

商業

2012年6月30日

2.0

六通一平

40

出讓國有土地使用權

住宅

2012年6月30日

2.0

六通一平

70

出讓國有土地使用權

工業

2012年6月30日

0.8

五通一平

50

出讓國有土地使用權

商務辦公

2012年6月30日

2.0

六通一平

40

出讓國有土地使用權

公共管理與公共服務

2012年6月30日

2.0

六通一平

50

出讓國有土地使用權

備注:“六通一平”指宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及宗地紅線內場地平整;“五通一平” 指宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水和宗地紅線內場地平整。

二、宗地評估中相關問題解釋

(一)基準地價主要反映基準日城市內部土地質量和利用效益的差異及前三年均值地域內土地市場交易樣點的平均地價水平。宗地地價則主要反映具體宗地在未來某一具體時點的市場交易比準價格。在土地市場交易活躍、交易案例充足的情況下,宗地地價評估一般采用市場比較法、剩余法(假設開發法)、收益還原法、成本逼近法進行測算。對于土地市場交易不活躍、無交易案例的個別區域內的宗地,以及無收益的用地類型,可采用基準地價系數修正法。

(二)公共管理與公共服務用地基準地價修正體系僅適用于公共管理與公共服務用地中的機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文化設施用地、體育用地、公共廣場用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地評估,不適用于娛樂用地評估。

(三)對經營性用途的地下建筑物(地下空間權),其地價可參照地上空間使用權價格水平的30%—40%確定。

(四)在土地市場交易活躍的區域,房地產開發用地、商業用地首選市場比較法、剩余法(假設開發法)、收益還原法進行評估,運用包括基準地價系數修正法在內的多種評估方法確定宗地地價時,基準地價系數修正法測算的宗地地價水平所占權重應不高于三分之一。

(五)應用基準地價評估宗地地價時,當宗地條件與本次基準地價內涵不一致時,要進行容積率、土地使用年期、估價期日、土地開發程度、洪水淹沒等特別單項修正。

(六)在進行估價期日修正時,估價期日修正系數以國家級地價動態監測成果數據為準,根據宗地所處的局部區域不同土地用途的地價水平變化情況進行實時更新。全城區不同土地用途估價期日修正系數不能一概而論。

三、荊州市中心城區各行業細分用途修正系數對照表

本次基準地價按土地用途分為商業、住宅、工業、商務辦公、公共管理與公共服務五大類,根據《土地利用現狀分類》( GB/T 21010-2007),建設用地涉及7個一級類、29個二級類,其他未列入范圍內的用地,可根據《荊州市中心城區各行業細分用途修正系數對照表》,結合宗地內用地功能的實際情況確定。


荊州市中心城區各行業細分用途修正系數對照表


一級類

二級類

細分用途

參照價格體系

修正系數

商服用地

批發零售用地

商品批發、零售、市場用地、

汽車4S店

商業用地

1.0

加油站、CNG加氣站

商業用地

按市場價格確定

住宿餐飲用地

餐飲用地

商業用地

1.0

旅館用地

商業用地

0.7

商務金融用地

金融保險用地

商務辦公用地

1.4

公用設施營業網點用地

商務辦公用地

1.4

商務辦公用地

商務辦公用地

1.0

其他商服用地

洗車場、廢舊物資回收站、農貿菜市場用地

商業用地

0.8

地下商業(地下空間權)

商業用地

0.3-0.4

商服繁華街道一樓臨街商業門店(鋪面)

商業路線價

--

工礦倉儲

用地

工業用地

工業用地

工業用地

1.0

采礦用地

--

--

--

倉儲用地

物流性商業倉儲用地

工業用地

1.6

工業倉儲用地

工業用地

1.2

住宅用地

城鎮住宅用地

住宅用地

住宅用地

1.0

公共管理與公共服務

用地

機關團體用地


公共管理與公共服務用地

1.0

新聞出版用地


公共管理與公共服務用地

1.0

科教用地

教育科研用地

公共管理與公共服務用地

1.1

醫衛慈善用地

醫療衛生用地、社會福利設施用地

公共管理與公共服務用地

1.1

文體娛樂用地

文化設施用地、體育用地、公共廣場用地

公共管理與公共服務用地

1.0

娛樂用地

商業用地

0.8

公共設施用地


公共管理與公共服務用地

0.8

公園與綠地


公共管理與公共服務用地

0.8

風景名勝設施用地


公共管理與公共服務用地

0.8

特殊用地

軍事設施用地

按照其實際用途,分別

對應參照相應價格體系

軍事設施用地

工業用地

1.0

指揮機關、營區

公共管理與公共服務用地

1.0

軍區招待所

商業用地

0.7

使領館用地

--

--

--

監教場所用地


工業用地

1.0

宗教用地


工業用地

1.0

殯葬用地

荊州市城區內殯葬場所

商業用地

0.7

規劃區外殯葬場所、經營性陵園、墓地

城區商業用地末級

0.3-0.4

交通運輸

用地

鐵路用地


工業用地

1.0

公路用地


工業用地

1.0

街巷用地

鐵路、公路客貨運站點及公共停車場

工業用地

1.3

農村道路


工業用地

1.0

機場用地


工業用地

1.0

港口碼頭用地


工業用地

1.0

管道運輸用地


工業用地

1.0

水域及水利設施用地

水工建筑用地

--

工業用地

1.0

四、荊州市中心城區各用途土地定級范圍

表1  荊州市中心城區商業用地土地定級范圍表


土地級別

范    圍

西

紅星路

中山路-民主街-紅門路-躍進路

新沙路-北京西路

公園路-北京中路-園林路-文化宮路-江漢北路-航空路-紅門路-太師淵路

沙市

城區

豉湖路-北京中路-柳垸二路

荊江大堤

白云路

江津中路

荊州

城區

東城墻

南城墻

人民路

北城墻

古城外

三灣路

荊江大堤-望塔路-南湖路-南環路

御河路

南城墻-江津西路-荊州大道-三一八國道-武德路-張居正路-太岳東路-塔橋路-荊沙大道-紅門路-長港路

古城內

人民路

南城墻

西城墻

北城墻

紅光路-躍進路-三灣二路-荊堤路-柳林四路

臨江路-荊江大堤

繁榮路-

西城墻-

得勝街

北環路-荊州大

道-太湖港-徐橋路(規劃)-紅星路-荊沙大道

Ⅳ級邊界以外區域

(2006-2020年土地利用總體規劃建設用地范圍內)

表2  荊州市中心城區住宅用地土地定級范圍表 


土地級別

范    圍

西

紅門路

沿江大道

新沙路-北京西路-塔橋路

碧波路-園林路-文化宮路-江漢

北路-航空路

豉湖路-北京中路-柳垸二路

荊江大堤-望塔路-南湖路-南城墻

西城墻

北城墻-東城墻-三一八國道-武德路-張居正路-太岳東路-塔橋路-長港路

燎原路-北京東路-三灣二路

荊江大堤-鳳臺路-曲江路

學府路-鳳凰路-郢都路-西城墻-得勝街

北環路-荊州大道-荊沙大道

月堤路

荊江大堤-臨江路-荊江大堤

西環路

北環路-楚源大道-海子湖路-太湖港-徐橋路(規劃)-豉湖路-沙岑路

Ⅳ級邊界以外區域

(2006-2020年土地利用總體規劃建設用地范圍內)

表3  荊州市中心城區工業用地土地定級范圍表 

土地級別

范    圍

西

豉湖路-北京中路-柳垸二路

荊江大堤

白云路

江津中路

三灣路

荊江大堤-南湖路-東環路-南城墻

西城墻

北城墻-三一八國道-武德路-張居正路-太岳東路-塔橋路-長港路

月堤路

荊江大堤

西環路-荊秘路-西城墻-得勝街

北環路-荊州大道-荊沙大道-豉湖路-沙岑路

Ⅲ級邊界以外區域

(2006-2020年土地利用總體規劃建設用地范圍內)

表4  荊州市中心城區商務辦公用地土地定級范圍表


土地級別

范    圍

西

紅星路

中山路-民主街-紅門路-躍進路

新沙路-北京西路

公園路-北京中路-園林路-文化宮路-江漢北路-航空路-紅門路-太師淵路

沙市

城區

豉湖路-北京中路-柳垸二路

荊江大堤-白云路-南湖路

太岳路

太岳東路-塔橋路-長港路

荊州

城區

東城墻

南城墻

郢都路-荊北路-三義街

北城墻

三灣路

荊江大堤-鳳臺路-曲江路-郢都路-南城墻

得勝街-西城墻

北環路-荊州大道-荊沙大道

紅光路-荊江大堤-柳林四路

臨江路-荊江大堤

西環路

北環路-楚源大道-海子湖路-太湖港-徐橋路(規劃)-豉湖路-沙岑路

Ⅳ級邊界以外區域

(2006-2020年土地利用總體規劃建設用地范圍內)








表5 荊州市中心城區公共管理與公共服務用地土地定級范圍表

土地級別

范    圍

西

紅星路

中山路-民主街-紅門路-躍進路

新沙路-北京西路

公園路-北京中路-園林路-文化宮路-江漢北路-航空路-紅門路-太師淵路

沙市

城區

豉湖路-北京中路-柳垸二路

荊江大堤-白云路-南湖路

太岳路

太岳東路-塔橋路-長港路

荊州

城區

東城墻

南城墻

郢都路-荊北路-三義街

北城墻

三灣路

荊江大堤-鳳臺路-曲江路-郢都路-南城墻

得勝街-西城墻

北環路-荊州大道-荊沙大道

紅光路-荊江大堤-柳林四路

臨江路-荊江大堤

西環路

北環路-楚源大道-海子湖路-太湖港-徐橋路(規劃)-豉湖路-沙岑路

Ⅳ級邊界以外區域

(2006-2020年土地利用總體規劃建設用地范圍內)









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